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二级市场走弱，“固收+”基金蓄势进入REITs市场，已成立超500亿 |公募REITs面面观
📋总体概括
尽管公募REITs二级市场持续低迷，中证REITs全收益指数年内跌超7%、逾八成个券下跌、多只产品跌幅超30%，但政策引导下公募基金正加速布局。目前已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，相关已成立产品规模超500亿元，部分债基中报已现身REITs持仓。机构认为公募基金带来的潜在增量资金空间较大，市场正从供给冲击转向需求驱动。
⚡关键信息
- ▸今年以来中证REITs全收益指数累计跌幅超7%，9月8日收报938.78点，全市场日成交额仅4.30亿元
- ▸逾八成存量REITs年内下跌，招商科创REIT、建信中关村REIT等多只产品跌幅超30%，产业园区项目成重灾区
- ▸已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，可投REITs的「固收+」基金已成立规模超500亿元
- ▸2026年前8个月REITs月成交额有4个月不足100亿元，打新收益骤降，创金合信北京国资公司REIT上市首日破发
- ▸机构分析认为公募基金潜在增量资金空间较大，REITs市场正从供给冲击转向需求驱动
🔥犀利点评
一边是指数阴跌、日成交仅4亿多的冰河期，一边是500亿「固收+」资金排队进场，这更像政策浇灌出的逆势配置而非真金白银的价值发现。产园REITs跌超30%说明底层资产租金逻辑没被定价重构，机构资金进场更多是完成政策任务。增量资金能托底流动性，但托不起没人信的现金流——需求驱动喊得响，先看换手率会不会回升。
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